對于登記在一方名下的房產(chǎn)，只有登記人簽字，沒有其他共同共有人簽字的抵押是否有效?

　　(一)相關(guān)法律規(guī)定

　　1.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋

　　第五十四條　按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。

　　共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。

　　2.《中華人民共和國物權(quán)法》

　　第九十七條　【共有物處分或者重大修繕】處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　第一百零六條　【善意取得】無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

　　(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;

　　(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

　　(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

　　當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

　　3.《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》

　　第八十九條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定為無效�！�

　　(二)法律分析

　　1.對于登記在一方名下的房產(chǎn)，并不改變其是夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)

　　首先，對于夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房產(chǎn)，只登記在一方名下，并不改變其是夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)，屬于共同共有，對于共同共有財產(chǎn)的處分，需要全體共同共有人的同意。

　　2.對于一方擅自將房屋抵押，未經(jīng)其他共同共有人(配偶)同意的，屬于無權(quán)處分

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，共同共有財產(chǎn)的處分需要全體共同共有人的同意，部分共同共有人未經(jīng)其他共同共有人的同意擅自處分共有物的，屬于無權(quán)處分。

　　3.是否可以適用善意取得

　　依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，在我國司法實踐中適用善意取得制度必須滿足下列條件：(1)處分財產(chǎn)的出讓人必須是財產(chǎn)部分共有人而非無所有權(quán)人。(2)財產(chǎn)受讓人在取得財產(chǎn)時必須是善意且無過失的，即受讓人在取得財產(chǎn)時不知道并且也無理由知道出讓人是無權(quán)處分人。(3)財產(chǎn)受讓人必須是有償取得財產(chǎn)的，即向出讓人支付了與財產(chǎn)相當(dāng)?shù)膶�價。

　　對于抵押人的配偶提出異議，確認(rèn)抵押無效的情況，各地法院的裁判尺度不盡相同。

　　有的法院認(rèn)為抵押權(quán)人只有形式審查的義務(wù)，不動產(chǎn)登記具有公信力和權(quán)利推定的效力。

　　①　姜蕓與殷勝利等確認(rèn)合同無效糾紛【(2014)大民初字第3802號】

　　法院認(rèn)為“被告殷勝利與被告劉然簽訂《抵押(借款合同)》之時，其向被告劉然出具的戶口本記載其為未婚，房屋所有權(quán)證載明的所有權(quán)人亦僅為被告殷勝利，且被告殷勝利在房屋登記機(jī)關(guān)所作詢問中否認(rèn)申請登記房屋為共有房屋，故被告劉然作為抵押權(quán)人，完全有理由相信被告殷勝利有權(quán)利處分其名下房產(chǎn)，現(xiàn)原告姜蕓不能舉證證明被告殷勝利與被告劉然存在惡意串通的情形，應(yīng)當(dāng)推定被告劉然行為善意，且經(jīng)登記機(jī)關(guān)登記，被告劉然已取得抵押權(quán)，故被告劉然與被告殷勝利所簽訂的《抵押(借款合同)》應(yīng)屬合法有效”。

　�、凇�張×與劉×等確認(rèn)合同無效糾紛【(2015)一中民(商)終字第3號】

　　法院認(rèn)為“銀行作為發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)，限于其職能和所處地位，其僅能對申請人所提供的材料進(jìn)行形式上的審查，劉×向郵儲銀行貸款時聲明未婚，其提交的戶口本和個人信用報告均顯示其婚姻狀況為未婚，結(jié)合訴爭的房產(chǎn)證顯示房屋是劉×單獨所有等情況，郵儲銀行對劉×的婚姻狀況已經(jīng)盡到了審查義務(wù)。劉×與王×簽訂的房屋買賣合同和房產(chǎn)證雖系偽造，但郵儲銀行也進(jìn)行了形式上的審查，該行向劉×發(fā)放貸款后，劉×將款項轉(zhuǎn)入王×賬戶，郵儲銀行盡到了基本的注意義務(wù)。雖然劉×對本案所涉抵押房屋的抵押未經(jīng)張×同意，構(gòu)成無權(quán)處分，但郵儲銀行在此過程中并無過錯，其取得抵押權(quán)后向劉×發(fā)放了貸款，支出了合理對價，且抵押房屋已依法進(jìn)行登記，郵儲銀行取得該房屋的他項權(quán)證，因此，郵儲銀行取得抵押權(quán)構(gòu)成善意取得”。

　�、邸№n桂芳與平?jīng)鍪嗅轻紖^(qū)融通小額貸款有限責(zé)任公司確認(rèn)合同無效糾紛上訴案【(2012)平中民二終字第95號】

　　法院認(rèn)為“該房產(chǎn)登記于原告盧小龍名下，產(chǎn)權(quán)登記簿上無共有人情況記載，不動產(chǎn)登記具有公信力，即具有權(quán)利正確性推定效力。被告融通小額貸款公司作為抵押權(quán)人只要審查抵押是原告之夫盧小龍的真實意思表示即可，其對抵押人盧小龍的婚姻關(guān)系、家庭成員和該抵押物是否還有其他共有人既不明知也不應(yīng)知。故應(yīng)認(rèn)為被告融通小額貸款公司在取得涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)時是善意的，該房產(chǎn)也辦理了抵押權(quán)登記，被告融通小額貸款公司善意取得涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)。本案房產(chǎn)登記在抵押人盧小龍名下，不動產(chǎn)登記具有權(quán)利推定效力，且已辦理了房屋他項權(quán)證，上訴人也無證據(jù)證明融通小額貸款公司對涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實狀況為明知或應(yīng)知，本案符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得的條件。上訴人關(guān)于產(chǎn)權(quán)雖經(jīng)登記，當(dāng)事人仍應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行調(diào)查、詢問，方構(gòu)成善意的主張，無法律依據(jù)，不予支持�！�

　　④　胡樹妹訴上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司溫州瑞安支行等金融借款合同糾紛案【(2014)浙溫商終字第870號】

　　法院認(rèn)為“陳忠弟提供抵押的房屋的全部產(chǎn)權(quán)登記在其個人名下，該不動產(chǎn)登記具有物權(quán)公示公信的效力，無論其記載的內(nèi)容是否與實際相符，浦發(fā)瑞安支行均有理由相信該產(chǎn)權(quán)證的真實性，我國法律、行政法規(guī)也未規(guī)定抵押權(quán)人在接受抵押時負(fù)有對抵押物的產(chǎn)權(quán)證做實質(zhì)性審查的義務(wù)。”

　　但有的法院對于抵押權(quán)人是否能夠善意取得采取了較為嚴(yán)苛的態(tài)度，要求對于真實權(quán)利狀況的不知情應(yīng)不存在重大過失，意味著若配偶沒有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來，受讓人主張自己善意時，要盡合理的查詢和注意義務(wù)。任何查詢和注意義務(wù)都沒有進(jìn)行，不宜直接認(rèn)定其為善意第三人。

　�、佟⊥磕车扰c鄭某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案【(2012)一中民終字第6114號】

　　法院認(rèn)為“關(guān)于裕興隆典當(dāng)公司是否屬于抵押權(quán)的善意取得問題。對此，本院認(rèn)為，以房屋為標(biāo)的物的不動產(chǎn)抵押中，善意第三人對真實權(quán)利狀況的不知情應(yīng)要求其不存在重大過失，意味著若配偶沒有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來，受讓人主張自己善意時，要盡合理的查詢和注意義務(wù)。任何查詢和注意義務(wù)都沒有進(jìn)行，不宜直接認(rèn)定其為善意第三人。本案中，裕興隆典當(dāng)公司未對涉案房屋的檔案登記材料履行一定的查詢義務(wù)，且未按合同條款和附件的約定以及其辦理抵押的相關(guān)程序?qū)ι姘阜课莸墓灿星闆r履行合理的注意義務(wù)(即要求鄭某提供結(jié)婚證及戶口本等)，故本院認(rèn)為裕興隆典當(dāng)公司不屬于物權(quán)法上的善意第三人，其不能善意取得涉案房屋的抵押權(quán)。”

　�、凇●R希光與胡曉月等抵押合同糾紛【(2014)三中民終字第01293號】

　　法院認(rèn)為“以房屋為標(biāo)的物的不動產(chǎn)抵押中，善意第三人對真實權(quán)利狀況的不知情應(yīng)要求其不存在重大過失，意味著若配偶沒有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來，受讓人主張自己善意時，要盡合理的查詢和注意義務(wù)，否則，不宜直接認(rèn)定其為善意第三人。本案中，馬希光作為不動產(chǎn)的抵押權(quán)人在審查涉案房屋是否存在共有人時，應(yīng)當(dāng)盡到合理的查詢和注意義務(wù)，這種查詢和注意義務(wù)不僅包括詢問抵押人了解涉案房屋情況，而且更重要的是通過相關(guān)部門的查詢來核實不動產(chǎn)的真實狀況，但當(dāng)劉××所提供的戶籍證明上載明的婚姻狀況與其自己陳述的婚姻情況相矛盾時，馬希光并未對劉××的婚姻狀況，即涉案房屋是否存在共有人作進(jìn)一步的審查。故一審法院對“馬希光不屬于物權(quán)法上的善意第三人，其不能善意取得涉案房屋的抵押權(quán)”認(rèn)定正確”。

　　③　葉麗平與繆媄弟、戴大波確認(rèn)合同無效糾紛【(2014)平民初字第3770號】

　　法院認(rèn)為“以房屋為標(biāo)的物的不動產(chǎn)抵押中，善意第三人對真實權(quán)利狀況的不知情應(yīng)要求其不存在重大過失，意味著若配偶沒有在登記簿或權(quán)屬證書上顯示出來，受讓人主張自己善意時，要盡合理的查詢和注意義務(wù)，否則，不宜直接認(rèn)定其為善意第三人。本案中，戴大波未提供證據(jù)證明對繆媄弟的婚姻狀況進(jìn)行合理的查詢和注意，且戴大波在之前的行政訴訟中當(dāng)庭陳述在辦理抵押登記時知道繆媄弟與葉麗平正在進(jìn)行離婚訴訟，繆媄弟在離婚訴訟中亦表示因戴大波知道其要離婚，才將涉案房屋進(jìn)行了抵押，故本院認(rèn)為戴大波不屬于物權(quán)法上的善意第三人，其不能善意取得涉案房屋的抵押權(quán)”。

　�、堋∴崜P(yáng)與被上訴人蔣玉娟、劉學(xué)軍因確認(rèn)合同無效糾紛【(2015)二中民終字第01033號】

　　法院認(rèn)為“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，其在取得該物權(quán)時應(yīng)為善意。在以房屋為標(biāo)的物的不動產(chǎn)抵押中，善意指的是取得物權(quán)的當(dāng)事人對無權(quán)處分人的真實權(quán)利狀況不知情，且盡到了合理的注意和審查義務(wù)，其對真實權(quán)利狀況不知情不存在重大過失。本案中，鄭揚(yáng)作為抵押權(quán)人未對抵押人劉學(xué)軍婚姻狀況進(jìn)行了解，亦未對涉案房屋的共有情況履行合理的注意義務(wù)，例如要求劉學(xué)軍提供結(jié)婚證及戶口本等，未盡到合理的注意義務(wù)。一審法院據(jù)此認(rèn)定鄭揚(yáng)不能依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定善意取得涉訴房屋的抵押權(quán)，于法有據(jù)，本院予以維持”。

　�、荨」饶衬撑c張某等確認(rèn)合同無效糾紛上訴案【(2013)一中民終字第3480號】

　　法院認(rèn)為“共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效�！督杩畹盅汉贤�》中張某某提供抵押的房產(chǎn)系其與郝某某夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，應(yīng)屬于張某某與郝某某的共同財產(chǎn)，因張某某簽訂《借款抵押合同》未經(jīng)過郝某某同意，故一審判決判定《借款抵押合同》無效并無不當(dāng)。”

　�、蕖�寧波奉化農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司江口支行與謝尤怡等確認(rèn)合同效力糾紛上訴案【(2014)浙甬商終字第113號】

　　法院認(rèn)為“涉案房產(chǎn)系謝尤怡、吳培杰婚后所購的夫妻共同財產(chǎn)，吳培杰與江口支行簽訂最高額抵押借款合同就涉案房產(chǎn)辦理抵押時，應(yīng)得到謝尤怡的同意。雖然房產(chǎn)證上登記的房屋所有權(quán)人為吳培杰，但從最高額抵押借款合同及借款補(bǔ)充協(xié)議上“謝尤怡”的簽字情況來看，江口支行對于涉案房產(chǎn)系謝尤怡、吳培杰夫妻共同財產(chǎn)的事實是明知的。而事實上，“謝尤怡”的簽字非謝尤怡本人所簽，江口支行未盡到審慎的審查義務(wù)，故不能根據(jù)不動產(chǎn)善意取得制度取得涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)。因涉案房產(chǎn)設(shè)定抵押時沒有得到謝尤怡的同意，江口支行也沒有證據(jù)證明謝尤怡知道或者應(yīng)當(dāng)知道涉案房產(chǎn)設(shè)定抵押的情形，故涉案房產(chǎn)的抵押約定無效。”

　　從以上案例可以看出，各地法院對于共有人無權(quán)處分共有物，設(shè)定抵押的裁判尺度各種不同，北京的法院更偏于要求抵押權(quán)人盡到合理的審查義務(wù)，這種查詢和注意義務(wù)不僅包括詢問抵押人了解涉案房屋情況、婚姻狀況，而且更重要的是通過相關(guān)部門的查詢來核實不動產(chǎn)的真實狀況等，而不能僅僅依據(jù)房屋登記在一人名下就斷定屬于個人財產(chǎn)。

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